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¿Tiene obligación el arrendatario de una vivienda de pagar los gastos de comunidad del inmueble?
Debemos de partir de que la cláusula de un contrato de arrendamiento de vivienda que establezca la obligación del arrendatario del pago de la comunidad de propietarios es una cláusula válida.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no impide que se pacte en el contrato que el abono de los gastos comunes sea de cargo del arrendatario de la vivienda, estando dicha cláusula sujeta a la autonomía de la voluntad.
Mediante esta cláusula que se hace constar en el contrato de alquiler, el inquilino será quien asuma la obligación de pago de los gastos de comunidad de la vivienda alquilada, además de pagar la renta mensual pactada y correr con el pago de los suministros de luz, agua, gas, etc, que consuma.
Sentado lo anterior, veamos cuando la cláusula del contrato que establezca el pago de los gastos de comunidad a cago del inquilino puede considerarse una cláusula nula y por tanto no aplicable.
Cláusula genérica sobre gastos comunes en el contrato de arrendamiento de vivienda
Es frecuente que en los contratos de arrendamiento de vivienda se utilice una fórmula genérica muy parecida a la siguiente:
«Los gastos generales de la comunidad de propietarios para el adecuado sostenimiento del inmueble que correspondan a la vivienda arrendada serán de cargo del arrendatario».
En el caso de que se haya utilizado esa fórmula genérica, algunos Tribunales la vienen considerando como una cláusula nula y por tanto no válida, por las siguientes razones:
Nulidad de la estipulación genérica sobre el pago de los gastos comunes
La razón principal para declarar la nulidad de la cláusula se encuentra en la redacción del artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, referido al arrendamiento de viviendas.
artículo 20.1 LAU:
«Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.»
Lo primero que advertimos es que el pacto sobre el pago de los gastos de la comunidad, es un acuerdo válido y permitido por la Ley. Ahora bien, el párrafo cuarto del citado art. 20.1 LAU, expresa:
«Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato».
La expresión que hace la ley respecto a que deberá constar en el contrato «la determinación del importe de dichos gastos a la fecha del contrato«, es la que viene siendo interpretada, como decimos, en el sentido de que si dicho importe no consta señalado expresamente en el contrato de arrendamiento de la vivienda, la estipulación es nula, y por tanto no es de aplicación.En el ejemplo de cláusula genérica para pactar el pago de los gastos comunes a cargo del arrendatario, que hemos expuesto al principio, como quiera que no vine determinada la cantidad en que consisten dichos gastos comunes, la cláusula según la mayoría de los Tribunales sería nula.
En cambio, si se hace constar en el contrato el importe anual de los gastos de comunidad asignados a la vivienda alquilada, la cláusula en un principio será válida.
Véase otro ejemplo de cláusula nula en un contrato de arrendamiento.
